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土地を所有している場合の利回りの考え方！ 2011.06.16 (木曜日)

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こんにちは、樋口です。

更地を所有されているオーナーさんがマンション等を建築する場合、考え方として抜けてしまうのが、土地の価格はいくらか？って観点があります。

たとえば、1億円の投資でマンションを建てるとして、年間1,000万円の家賃を取れたとしたら、単純に10％の投資！


なんでしょうか？？
いえいえ、土地の価値も考える必要があります。

今、売ったらいくらになるのか？の額を考えておく必要があります。

土地の価値（売値）が、1億円としたら、建物1億円＋土地1億円で２億円の投資額に対して、1,000万円の収入。つまり、考え方としては５％の投資ということになるんですあせる


キャップレート が１０％だとして、収益還元法 で考えると、
V（価値） ＝　I（収入）　/　R（率）
つまり、土地＋建物の価値は、１億円になってしまいますダウン

 

更地であれば、１億円で売れたものが、1億円を投資して、建物を建てても、1億円でしか売れない。ってことになってしまいます。
これが悪いってことではなくて、考え方として持っておくかどうかが重要ってことです。


ただ、相続対策として考えると、
建物　→１億円で建築したら、相続税評価７，０００万くらい。
土地　→貸家建付地として、約２０％減で相続税評価評価８，０００万円くらい。
つまり、相続税評価の概算としては、
建物　　　　　 ７，０００万円
土地　　 　　　８，０００万円

借入金　　 ▲１０，０００万円

———————————
　　　　　　 　５，０００万円

 

ってことで、建てた時点では、更地だったら、１億円
建てることによって、５，０００万円になり、相続税の節税対策にはもちろんなります。

 

ただし、これからの世の中、節税のために大きな投資をして、容積率いっぱいの建物を建てるってのは怖いかもって思ってしまいますよねあせる

 

節税だけの目的ではなく、経営として捉えないと少子高齢化で世帯数が減ってくる流れの中、今後のマンション経営は厳しくなってくると思います。

 

では、今回もお付き合いありがとうございましたOK

 

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不動産コンサルタントなＦＰ社労士 樋口　次郎

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この記事を書いた人

樋口次郎
倒産寸前から現在まで、個人商店から組織形態まで、新卒入社から営業統括責任者、取締役を経て、現在は常務取締役　兼　グループ会社の代表取締役社長として１つの会社でリアルに濃く実践中です。

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