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物件の力。本当はいくらで貸せるのか？？ 2011.05.23 (月曜日)

樋口さんアイキャッチ

こんにちわ。不動産コンサルタントなＦＰ社労士の樋口です。

今回は、潜在総収入（ＧＰＩ）についてはてなマーク

マーケティングや市場分析の目的として、その「物件の力」を見ることがあります。
「物件の力」というのは、いくらで貸せるかってことです。


維持管理の状態、建物のグレード、築年数、広さ、駅からの距離、需給バランスなどなど、、、多くの要素が絡み合って、賃料が形成されるわけです。


いくらで貸せるか？
つまり賃料の見方はおおむね３つあります。

①現況の賃料（実際の今入ってきてる賃料）
②満室想定賃料（①に空室分が入ったと仮定した場合）
③潜在総賃料ＧＰＩ（全部入れ替わったらいくらか）

大事なのは、確実に③です。

現在所有していてる物件でも定期的に③を把握しておくことはリスクヘッジになります。新規購入の場合は、どこを見るかで利回り計算が大きく変わってきます。

 

全戸４室のアパートがあったとします。
【１号室】４万円　【２号室】５万円　
【３号室】６万円　【４号室】空き⇒４万円で募集中


とすると、
①１５万　②１９万　③１６万　となるわけです。


つまり、この物件の潜在総収入（ＧＰＩ）は、１６万円ということになります。 これは、市場分析とマーケティングにより、この空室は、４万円でないと貸せないと判断できたからです。市場分析とマーケティングは本当に重要です。

この潜在総収入から、空室損と滞納損を引き、運営費（管理費や固定資産税、メンテナンス費ほか）を引けば、営業純利益（ＮＯＩ）が出てきます。ネット収入と呼ばれてる利益です。

 

では、今回もお付き合いありがとうございましたOK

 

 

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この記事を書いた人

樋口次郎
倒産寸前から現在まで、個人商店から組織形態まで、新卒入社から営業統括責任者、取締役を経て、現在は常務取締役　兼　グループ会社の代表取締役社長として１つの会社でリアルに濃く実践中です。

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