利回りとは？２つの見方

こんにちわ。不動産コンサルタントなFP社労士の樋口です。

満室時利回り２０％！とか、満室時利回り３０％！とか、たまに見ますが、その賃料では満室にならへんやろとか、この立地では厳しいなーとか、そんなにいい話は簡単には転がってません。市場分析をすれば、すぐに実際の利回りは予測することができます。

一応、基礎の基礎として、利回りの考え方をおさらいしときます。
利回りは満室想定賃料で出すと、一番大きく出ます。

表面利回りといわれるものです。

満室想定賃料（１０００万円）÷ 物件の価格（１億円）＝表面利回り（１０％）

というのが、良くみるやつです。

現状収入プラス空き部屋分賃料の合計で書いてあるのが多いですかね。
全部出たとしたら、今の満室時の総賃料はいくら？って出し方が一番安全なんですが。

これに、満室想定賃料には空室を考慮し、維持管理経費を考慮し、となると下がってきます。ざっくり２０％前後DOWNってとこでしょうか。

運営費は、どの地域でもそんなに変わらないと思います。
変わってくるのは、固定資産税が地域差が大きいですね。
また、物件の価格にも、購入諸経費や修繕費などがかかってきます。となると上がってきます。ざっくり１０％前後UPというとこでしょうか。

そうなると、、

ネット収入（８００万円）÷ 総投資額（1億１千万円）＝　実質利回り（７．２％）

となってしまいます。

ネット利回りといわれるものです。

表面利回りは参考程度に見て、確実に押さえておくべきは、ネット利回りです。

総収益率
FCR　＝　ネット収入　÷　総投資額

長期修繕工事がされていなかったり、前回も書きましたが、現状相場より、高い賃料で入ってる方が多い場合などは、そこらへんも考慮する必要がありますね。