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賃貸リフォームでお金をかける３つのＰＯＩＮＴとは？？ 2011.05.27 (金曜日)

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こんにちわ。不動産コンサルタントなＦＰ社労士の樋口です。

入居者が退去し、最低限のリフォームはほとんどの物件でやると思いますが、昨今の厳しい市場の中で、普通のリフォームで今まで通りの賃料で競争できる物件は非常に少なくなってきています。同じ費用をかけるにしても、

床の色を変える
壁の色を変える
間接照明を付ける

この３点だけでも大分印象が変わります。

 

たとえばこんな感じ。

 

 


量産品に近いものの中で選んだので、費用はほとんど変わってません。
キッチンに貼ったダイノックシート代がプラスなくらいですね。
ちょっとしたセンスは必要かもしれませんが。

このように費用をあまりかけずにできることはたくさんあります。

お金をかけない空室対策を来週くらいにまとめてみます。
ただ古めの物件で、家賃を大幅に落としたくない場合は、これで他物件との競争のスタートラインに立ったという認識でいるべきです。

また、ある程度の費用をかける場合のＰＯＩＮＴとしては、下記３点は抑えておきたいところです。

１．入居ラインを超えること
競合物件と比べて、入居者に選んでもらえる物件に仕上がったかどうかです。抑えた予算ありきのみで考えてしまうと、ある程度の仕上がりになってしまい、入居者は入りません。入居ラインを超えないレベルであれば投資は無駄になってしまいます。家賃を下げたほうがよいと思います。

 

２．投下資金に対する利回りを出すこと
投資したことによって、どれだけ貸出し家賃の減少を食い止めることができたか？どれだけ空き期間を短縮できたか？これを数値で予測します。やりすぎも中途半端もダメです。

 

３．５年から１０年の中長期で考えること
単身物件の場合、入居者が２回転でだいたい６年くらいでしょうか。大幅なリノベで１０年以上かからないと回収できないようなのもありますが、長ければ長いほど先が読めないし。

 

では、今回もお付き合いありがとうございました。

 

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この記事を書いた人

樋口次郎
倒産寸前から現在まで、個人商店から組織形態まで、新卒入社から営業統括責任者、取締役を経て、現在は常務取締役　兼　グループ会社の代表取締役社長として１つの会社でリアルに濃く実践中です。

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